ഭൂമി തരംമാറ്റല്‍: ഫീസ് നിർണയത്തിൽ അശാസ്ത്രീയതയുണ്ട്

ഒരു നീതിന്യായ കോടതിയില്‍ നിന്ന് പ്രതീക്ഷിച്ചതല്ല ഭൂമി തരംമാറ്റലുമായി ബന്ധപ്പെട്ട് കഴിഞ്ഞ ദിവസം സുപ്രീംകോടതിയില്‍ നിന്നുണ്ടായ ഉത്തരവ്. 25 സെന്റില്‍ കൂടുതലുള്ള ഭൂമി തരംമാറ്റുമ്പോള്‍ മൊത്തം ഭൂമിയുടെ പത്ത് ശതമാനം ന്യായവില ഫീസായി നല്‍കണമെന്ന് 2021 ഫെബ്രുവരി 25ന് സംസ്ഥാന സര്‍ക്കാര്‍ പുറപ്പെടുവിച്ച ഉത്തരവിനെ പിന്തുണച്ചിരിക്കുകയാണ് സുപ്രീം കോടതി. സര്‍ക്കാര്‍ ഉത്തരവ് നേരത്തേ ഹൈക്കോടതി റദ്ദാക്കിയിരുന്നു. മുഴുവന്‍ ഭൂമിക്കും ഫീസ് നല്‍കണമെന്ന ഉത്തരവ് അന്യായമാണെന്നും 25 സെന്റ് വരെയുള്ള ഭൂമി തരംമാറ്റലിന് ഫീസ് ഇളവ് നല്‍കിയ സാഹചര്യത്തില്‍ അതില്‍ കൂടുതല്‍ വരുന്ന ഭൂമിക്ക് മാത്രം ഫീസ് ഈടാക്കുകയാണ് ന്യായമെന്നും ചൂണ്ടിക്കാട്ടിയാണ് ഹൈക്കോടതി സര്‍ക്കാര്‍ ഉത്തരവ് തള്ളിയത്. ഈ ഹൈക്കോടതി വിധി റദ്ദാക്കിയാണ് ജസ്റ്റിസുമാരായ സഞ്ജയ് കരോളും മന്‍മോഹനും അടങ്ങുന്ന സുപ്രീം കോടതി ബഞ്ച് സര്‍ക്കാര്‍ ഉത്തരവിനെ ശരിവെച്ചത്.

സര്‍ക്കാര്‍ വിജ്ഞാപനമനുസരിച്ച് 25 സെന്റില്‍ അല്‍പ്പം കൂടുതലുണ്ടെങ്കില്‍, അഥവാ കാല്‍ സെന്റോ അര സെന്റോ അധികമുണ്ടെങ്കില്‍ പോലും മൊത്തം ഭൂമിയുടെയും ന്യായ വിലയുടെ പത്ത് ശതമാനം ഫീസ് അടക്കണം. ഇത് അന്യായമാണ്. ചെറുകിട ഭൂവുടമകളെ സഹായിക്കാനാണ് തണ്ണീര്‍ത്തട സംരക്ഷണ നിയമത്തില്‍ ഭൂമി തരംമാറ്റലുമായി ബന്ധപ്പെട്ട് സര്‍ക്കാര്‍ ഇളവ് നല്‍കിയതെന്നും ഇത് 25 സെന്റില്‍ കൂടുതലുള്ളവര്‍ക്ക് നല്‍കാനാകില്ലെന്നുമാണ് സര്‍ക്കാര്‍ ന്യായവാദം. 25 സെന്റില്‍ കൂടുതലുള്ളവരെല്ലാം വന്‍കിട ഭൂവുടമകളാണെന്നാണോ സര്‍ക്കാര്‍ പറയുന്നത്? റവന്യൂ രേഖകളില്‍ പുരയിടം എന്ന് രേഖപ്പെടുത്തിയ ഭൂമിക്ക് വില കൂടുതല്‍ വരുന്നതിനാല്‍ അത് വാങ്ങാന്‍ കഴിവില്ലാത്ത പാവപ്പെട്ടവനും സാധാരണക്കാരനുമാണ് വീടുവെക്കാനും മറ്റും തണ്ണീര്‍ത്തടങ്ങള്‍ വാങ്ങി ഭൂമി തരംമാറ്റത്തിന് അപേക്ഷിക്കുന്നത്. അവര്‍ വാങ്ങിയ ഭൂമിയില്‍ 25 സെന്റില്‍ അല്‍പ്പം കൂടിപ്പോയാല്‍ അവനെ സമ്പന്നന്റെ ഗണത്തില്‍ പെടുത്തി പിഴിയുന്നത് ഒരു ജനകീയ സര്‍ക്കാറിന് യോജിച്ചതല്ല. മാത്രമല്ല, ആളോഹരി ഭൂമിയുടെ അളവ് ഏറ്റവും കുറഞ്ഞ സംസ്ഥാനമാണ് കേരളം. റവന്യൂ റെക്കോര്‍ഡുകളില്‍ പുരയിടമായി രേഖപ്പെടുത്തിയ ഭൂമി ലഭിക്കാന്‍ വളരെ പ്രയാസവുമാണ്.

ജനങ്ങളെ ഞെക്കിപ്പിഴിയുന്നതിന് നല്ലൊരു മാര്‍ഗമായാണ് ഭൂമിയുടെ ന്യായവില നിര്‍ണയത്തെ സര്‍ക്കാര്‍ കാണുന്നത്. രജിസ്‌ട്രേഷന്‍ ഫീസ് കൂട്ടുന്നതിന് ഭൂമിയുടെ ന്യായവില ഇടക്കിടെ വര്‍ധിപ്പിച്ചു കൊണ്ടിരിക്കുകയാണ്. 2010ലെ ന്യായവില 2014ല്‍ 50 ശതമാനം വര്‍ധിപ്പിച്ചു. പിന്നീട് അഞ്ച് ഘട്ടങ്ങളിലായി പത്ത് ശതമാനം വീതം വര്‍ധിപ്പിച്ചു. ഏറ്റവും ഒടുവില്‍ 2023 ഏപ്രില്‍ ഒന്നിനാണ് ഇരുപത് ശതമാനം വര്‍ധന വരുത്തിയത്. കഴിഞ്ഞ പതിനഞ്ച് വര്‍ഷത്തിനിടെ 220 ശതമാനം ന്യായവില വര്‍ധിപ്പിച്ചു. 2010ലെ ന്യായവിലയുടെ 220 ശതമാനമാണ് ഇപ്പോഴത്തെ വില. നിലവില്‍ രാജ്യത്ത് ഏറ്റവും കൂടുതല്‍ ഭൂമി രജിസ്‌ട്രേഷന്‍ നിരക്ക് കേരളത്തിലാണ്. അതേസമയം കൊവിഡ്, ബഫര്‍സോണ്‍, ഗള്‍ഫ് പ്രതിസന്ധി തുടങ്ങിയ കാരണങ്ങളാല്‍ ഭൂമിയുടെ വിലയില്‍ സമീപ കാലത്ത് വര്‍ധനവുണ്ടായിട്ടില്ല. വിപണി വിലയേക്കാള്‍ സര്‍ക്കാര്‍ നിശ്ചയിച്ച “ന്യായവില’ കൂടുതലായതിനാല്‍ പലരുടെയും ഭൂമി കൈമാറ്റം ചെയ്യാനാകാതെ വെറുതെ കിടക്കുന്നു.
പൊതുഖജനാവിലേക്ക് കൂടുതല്‍ പണമെത്തിക്കാനാണ് സര്‍ക്കാര്‍ ഭൂമിയുടെ ന്യായവിലയും അതുവഴി രജിസ്‌ട്രേഷന്‍ ഫീസും വര്‍ധിപ്പിക്കുന്നത്. പൊതുസമൂഹത്തിന്റെ ജീവിത സാഹചര്യം പരിഗണിക്കാതെ ഭൂമിയുടെ ന്യായവിലയില്‍ അടിക്കടി വര്‍ധന വരുത്തുന്നത് വിപരീത ഫലമാണുണ്ടാക്കുകയെന്നാണ് ഭൂവിനിമയ രംഗത്ത് പ്രവര്‍ത്തിക്കുന്നവര്‍ പറയുന്നത്. ഭൂമി കൈമാറ്റവും രജിസ്‌ട്രേഷനുകളുടെ എണ്ണവും കുറയാനും ഈയിനത്തിലുള്ള നികുതി വരുമാനം കുറയാനും ഇതിടയാക്കും. ന്യായവിലയും രജിസ്‌ട്രേഷന്‍ ഫീസും കുറച്ച് ഭൂമിയുടെ ക്രയവിക്രയം കൂട്ടാനുള്ള നടപടികളാണ് സര്‍ക്കാര്‍ സ്വീകരിക്കേണ്ടത്. സംസ്ഥാനത്ത് ഭൂമിയുടെ ന്യായവില നിശ്ചയിക്കുന്ന രീതിയും ശാസ്ത്രീയമല്ലെന്ന് ചൂണ്ടിക്കാണിക്കപ്പെടുന്നു. നഗരം, ഗ്രാമം എന്നിവയെ മാനദണ്ഡമാക്കിയാണ് മുഖ്യമായും ന്യായവില നിര്‍ണയം. എന്നാല്‍ ഓരോ പ്രദേശത്തിന്റെയും വികസന പ്രവര്‍ത്തനങ്ങളെ അടിസ്ഥാനമാക്കിയാണ് ഭൂമിയുടെ വില ഉയരുന്നതും താഴുന്നതും. ഒരു ഗ്രാമപ്രദേശത്തു കൂടെ ദേശീയ പാത കടന്നുപോകുന്നുണ്ടെങ്കില്‍ സ്വാഭാവികമായും അതിന്റെ സമീപ പ്രദേശങ്ങളില്‍ ഭൂമിവില ഉയരും. നഗരങ്ങളില്‍ നല്ല റോഡുകള്‍ ഇല്ലാത്ത പ്രദേശങ്ങളില്‍ കുറയുകയും ചെയ്യും. ന്യായവിലയുടെ മാനദണ്ഡം തിരുത്തണമെന്നാണ് വിദഗ്ധ പക്ഷം.
സര്‍ക്കാര്‍ ഭൂമി പാട്ടത്തിനു നല്‍കിയ വകയില്‍ വന്‍കിടക്കാരില്‍ നിന്ന് വന്‍തോതില്‍ പാട്ടത്തുക പിരിഞ്ഞു കിട്ടാനുണ്ട് സര്‍ക്കാറിന്. കുടിശ്ശിക തീര്‍ക്കാത്തവരുടെ പാട്ടം റദ്ദ് ചെയ്ത് ഭൂമി തിരിച്ചുപിടിക്കുന്നതിനും കുടിശ്ശിക പിരിച്ചെടുക്കുന്നതിനും റവന്യൂ റിക്കവറി നിയമപ്രകാരം നടപടി സ്വീകരിക്കുമെന്ന് ധനമന്ത്രി ഇടക്കിടെ പ്രസ്താവിക്കാറുണ്ടെങ്കിലും ഇത്തരം സമ്പന്നരുടെയും ഉന്നതരുടെയും മേല്‍ നടപടി സ്വീകരിക്കാന്‍ ബന്ധപ്പെട്ടവര്‍ ഇതുവരെയും ആര്‍ജവം കാണിച്ചിട്ടില്ല. അത്തരക്കാരാണ് പാര്‍ട്ടി ഫണ്ടുകളുടെ
സ്രോതസ്സെന്നതു തന്നെ കാരണം. അതേസമയം പാവപ്പെട്ടവനെ ചൂഷണം ചെയ്യാന്‍ എളുപ്പമാണ്. ബന്ധപ്പെട്ടവര്‍ക്ക് ഒന്നും നഷ്ടപ്പെടാനില്ല. വര്‍ഷങ്ങളായി തരിശായി കിടക്കുന്ന നിലങ്ങളും തണ്ണീര്‍ത്തടങ്ങളും ഉപയോഗ പ്രദമാക്കുകയാണ് തരംമാറ്റലിലൂടെ സാധ്യമാകുന്നതെന്ന വസ്തുത കണക്കിലെടുത്ത് ഇക്കാര്യത്തില്‍ സാധാരണക്കാരോട് ഉദാരനയം സ്വീകരിക്കേണ്ടതുണ്ട്. തരംമാറ്റത്തിന് അപേക്ഷിച്ച നിലമോ തണ്ണീര്‍ത്തടമോ 25 സെന്റില്‍ കൂടുതലുണ്ടെങ്കില്‍ മൊത്തം ഭൂമിക്കും ഫീസ് ഒടുക്കണമെന്ന തീരുമാനത്തില്‍ സര്‍ക്കാര്‍ പുനര്‍വിചിന്തനം നടത്തേണ്ടതാണ്.